AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: LIMITI ED OBBLIGHI DELLA PROROGATIO

La L.220/2012, detta Legge di Riforma del Condominio, ha introdotto diverse novità sulla disciplina relativa alla figura dell’Amministratore di Condominio e sul condominio in generale.

Questa Legge si compone di 32 articoli ed ha riscritto sia gli articoli del codice civile che delle sue disposizioni di attuazione appunto in materia di Condominio. Ad esempio ora vi è una indicazione più completa, ma non tassativa, delle cd. parti comuni; una specifica e precisa previsione delle condizioni necessarie perché si possa procedere al distacco da parte del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento; la possibilità di introdurre un certo tipo di innovazioni con una maggioranza diversa rispetto quella prevista in precedenza; una nuova ripartizione delle spese per scale ed ascensori; la previsione del diritto al possesso o alla detenzione di animali domestici da parte di singoli condomini; nuove regole sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni.

Ma la nuova disciplina relativa all’Amministratore del condominio forse è la parte di maggior rilievo della riforma, perché dà nuove regole circa le attribuzioni ed i doveri amministrativi e contabili dell’Amministratore, al fine di raggiungere una maggiore conoscibilità e trasparenza del suo operato da parte dei singoli condomini.

Dal 2012, la nomina dell’Amministratore di Condominio deve essere effettuata quando i condomini, intesi come soggetti proprietari e non come unità abitative, sono più di otto e, nel caso di mancata nomina, il procedimento de quo avanti al Tribunale può essere promosso, oltre che da un condomino, anche dall’Amministratore dimissionario.

L’Amministratore deve adempiere ad una serie di specifici obblighi, sia la rilevazione dei dati anagrafici, professionali e fiscali dei Condomini (Anagrafe condominiale -  con apposito registro) che rendere disponibili la documentazione amministrativa condominiale (Registro di Contabilità), deve procedere con la affissione nel condominio del suo nome, recapito e numeri telefonici proprio per garantire trasparenza, verifica della sua qualifica professionale e far eseguire il controllo sul suo operato.

E’ obbligatoria l’apertura di un conto corrente bancario o postale dedicato al Condominio, sul quale fa convogliare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del Condominio stesso.

L’Amministratore ha l’obbligo di agire con la richiesta di Ingiunzione di pagamento contro il condomino moroso, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento e, all'atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, egli ha l’obbligo di specificare in modo analitico gli importi a lui dovuti a titolo di compenso. L’articolo 11 della L. 220\2012 ha aggiunto l’art. 1130-bis, relativo all’obbligo di rendicontocondominiale annuale che deve contenere una serie di specifiche voci contabili, necessarie per poter ricostruire e controllare in modo compiuto la gestione dell’Amministratore da parte di ogni condomino.

L’Amministratore dura in carica un anno e l’incarico si intende rinnovato per eguale durata (art. 1129 c. 10 c.c.) almeno per una volta.

L’Amministratore “cessato” però deve continuare ad esercitare le proprie funzioni fino a quando non subentri il nuovo professionista, sia nel caso in cui egli si stato revocato dal Condominio che in quello in cui abbia volontariamente dato le sue dimissioni. Inoltre, l’amministratore cessato dall’incarico deve porre in essere tutte le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129 c. 8 c.c.).

Dalla scadenza del mandato sino alla nomina del nuovo Amministratore condominiale, si dice che il vecchio Amministratore lavora in prorogatio.

Ci si è spesso posta la domanda di quale potesse essere il confine tra l’attività dovuta e\o consentita all’Amministratore privo di mandato e quella che invece non può essere esercitata dal predetto, perché eccedente il livello di “potere di fatto” consentito.

La Corte di Cassazione con la sua sentenza dell’8 gennaio 2026 n. 424, Seconda Sezione Civile, ha stabilito che, durante il periodo della cosiddetta “gestione interinale”, l’Amministratore, sia egli decaduto per l’avvenuto spirare del termine sia egli dimissionario per sua propria volontà, deve in forza della prorogatio dei poteri provvedere a tutti quei compiti assegnati a lui per legge.

Quindi, poiché è lo stesso Amministratore “cessato” che deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari per la gestione condominiali, egli dovrà predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’Assemblea dei condomini nei termini, provvedendo quindi anche alla relativa ripartizione tra questi ultimi del preventivo di spese condominiali, e provvedere altresì alla riscossione dei contributi condominiali così come ripartiti.

Quindi, secondo la Suprema Corte, << la cosiddetta prorogatio dei poteri non può ritenersi limitata al solo arco temporale strettamente necessario al passaggio di consegne tra l’amministratore cessato e quello di nuova nomina, né può essere circoscritta alle mere attività tipiche di una gestione provvisoria. Ciò in quanto le funzioni indicate dall’art. 1130 c.c. sono state individuate dal legislatore come essenziali e imprescindibili per il regolare e ordinario funzionamento del condominio. Ne consegue che l’istituto della prorogatio trova fondamento proprio nell’esigenza di garantire la continuità, senza interruzioni, nell’esercizio di tali attribuzioni, risultando pertanto applicabile anche alla carica di amministratore di condominio >>.

Se il fondamento della prorogatio delle attribuzioni all’Amministratore “cessato” risiede nell’interesse del Condominio alla continuità nello svolgimento delle attività indispensabili alla gestione ordinaria, ne consegue che la limitazione dei poteri dell’Amministratore in regime di proroga deve derivare da una esclusivo ed espressa contraria manifestazione di volontà dell’Assemblea, unico soggetto che può impedire la prosecuzione dei poteri gestori in capo all’amministratore cessato dall’incarico.

Diversamente, l’Amministratore dovrà procedere nelle sue funzioni primarie sino alla nuova nomina del suo subentrante.

Quindi con la cessazione dell’incarico, l’Amministratore è in ogni caso tenuto certamente ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi, ma la limitazione delle attribuzioni dell’amministratore in prorogatio, non è la gestione delle situazioni di emergenza potenzialmente pregiudizievoli per il Condominio e i condomini.

Quindi, in base alla giurisprudenza di legittimità, si dovrà considerare che la precisazione che si legge nell’art. 1229 c.c., VIII° c., secondo la quale “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”, non disciplina la limitazione delle attribuzioni dell’amministratore in prorogatio, ma bensì esplicita solo il permanere della sua responsabilità, anche se cessato dall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmente pregiudizievoli per il Condominio e i condomini.

Il resto deve essere gestito dall’Amministratore decaduto con prudenza, competenza, lealtà e giustezza, in attesa della nomina del nuovo Professionista.

 Avv. Riccarda Greco