La ormai famosa e pluricitata Riforma Cartabia, ossia il Decreto legislativo n.149 del 10 ottobre 2022 poi entrato in vigore il 30 giugno 2023, nell’intervenire in materia di mediazione obbligatoria condominiale, ha modificato l’art. 71-quater disp. di attuazione del Codice Civile disponendo testualmente che << Al procedimento è legittimato a partecipare l’Amministratore secondo quanto previsto dall'articolo 5 ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 >>.

Il D. Lgs. 4 marzo 2010 n. 28 è la legge che storicamente ha introdotto e disciplinato in Italia, in modo organico per la prima volta la mediazione civile e commerciale, in attuazione dell’art. 60 della L. 18 giugno 2009 n. 69, e finalmente così recependo la Direttiva Comunitaria 2008/52/CE.

 L’art. 5-ter del D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28 stabilisce in modo chiaro e senza che si possa dare adito ad interpretazioni diverse che << L'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale al quale è allegato l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sotto posti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa >>.

Cosa significa ciò? Significa che l’Amministratore del Condominio non può, ma deve ritenersi legittimato a intervenire in mediazione, anche senza il preventivo consenso della Assemblea condominiale, la quale invece è chiamata ad intervenire nel merito della mediazione solo per determinare le sorti della vicenda ivi dibattuta.

Prima di tale importante novella, la regola era ben diversa: l’Amministratore doveva essere autorizzato e legittimato a partecipare all’incontro di Mediazione dal Condominio avuto in gestione, e solo dopo aver ottenuto il voto favorevole espresso in assemblea dalla maggioranza, in base alle regole dell'art. 1136 II° comma del Codice civile, egli poteva attivare e\o aderire alla procedura.

Ora la citata novella Cartabia ha attribuito all’Amministratore una legittimazione ex lege a partecipare e\o ad attivare la procedura di mediazione in modo autonomo, quindi senza “agganci” preventivi con l’Assemblea condominiale.

Lo scopo è stato quello di facilitare la presenza dell’Amministratore un mediazione e contestualmente di evitare lo slittamento in avanti del primo incontro fissato dall’Organismo incaricato.

Nella prassi infatti accadeva sistematicamente che, a causa dei tempi di cui necessitava l’Amministratore per munirsi della necessaria procura assembleare, il primo incontro di mediazione era posticipato anche di 4\6 mesi, così a volte vanificando la stessa procedura.

Questa decisione si inserisce nella più generale intenzione del Legislatore di rendere effettiva la partecipazione agli incontri, essendo tautologico affermare che senza una partecipazione effettiva delle parti non vi potrà mai essere mediazione.

Di qui l’elaborazione dell’art. 8, IV° comma: << Le parti partecipano personalmente alla procedura di mediazione. In presenza di giustificati motivi, possono delegare un rappresentante a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la composizione della controversia >>. E le conseguenze dell’omessa e ingiustificata partecipazione al primo incontro di mediazione sono gravi e di natura sanzionatoria.

Ai sensi dell’art. 12 bis I° comma proprio << Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro del procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile >>.

E a maggior ragione si ribadisce nel successivo comma che << Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio >>.

Nel III° comma, si precisa infine che << Nei casi di cui al comma 2, con il provvedimento che definisce il giudizio, il giudice, se richiesto, può altresì condannare la parte soccombente che non ha partecipato al primo incontro di mediazione al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione >>.

 In questo contesto normativo, l’Amministratore di Condominio che unilateralmente decide di non partecipare al primo incontro di mediazione, magari sostenendo di non aver ricevuto l’idoneo mandato dalla Assemblea, rischia di incorrere in una sua responsabilità professionale verso il Condominio, soprattutto quando la procedura di mediazione sarebbe potuta terminare con una buona probabilità in modo positivo.

 Il nuovo articolo 5-ter nel D. Lgs. n. 28/2010, si ribadisce, conferisce all’Amministratore di condominio una legittimazione ad agire o a resistere personale, ed partecipare in sede di mediazione senza autorizzazione preventiva da parte dell’Assemblea.

 L’Assemblea condominiale è chiamata a deliberare limitatamente alla decisione relativa all’accettazione o meno l’accordo di mediazione o della proposta conciliativa formulata dal Mediatore nel corso della procedura, entro il termine indicato in uno di questi atti, ma non deve più autorizzare preventivamente nulla.

 Se poi ci si limitasse a seguire il solo dato letterale della riforma, si potrebbe giungere alla conclusione -  tra l’altro avallata da parte della Dottrina – che l’Amministratore non sarebbe neppure obbligato a comunicare al Condominio la ricezione dell’invito alla Mediazione. Non essendo necessario ottenere la preventiva autorizzazione, l’Amministratore può - anzi deve - partecipare all'incontro a prescindere dalla volontà condominiale fino all’insaputa del Condominio stesso, dovendosi rimettere poi all’Assemblea solo per le scelte e\o decisioni successive.

Ricorrendo l’ipotesi dell’ingiustificata assenza dell’Amministratore al primo incontro di mediazione, il susseguente esito del processo può incidere anche sul rapporto di mandato con il Condominio; infatti, se la mancata partecipazione ha causato la condanna del Condominio al versamento in favore dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio ed  eventualmente anche al pagamento in favore della controparte di una altra somma equitativamente determinata l’inadempimento commesso dall’Amministratore, la scelta fatta dall’Amministratore deve essere valutata come grave inadempimento rispetto al mandato conferitogli: egli potrà essere revocato giudizialmente e condannato al risarcimento dei danni.

 Alla stessa conclusione può giungersi nel caso in cui il Giudice abbia desunto argomenti di prova ex art. 116 II° c. cpc, dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro del procedimento di mediazione, determinandosi così la condanna del Condominio assente.

 Quindi aspetti giuridici interessanti si profilano su più fronti, a seconda se si intende approfondire il rapporto tra il Condomino che ha iniziato la mediazione a cui non ha partecipato l’Amministratore ed il Condominio, quello tra il Condominio ed il suo Amministratore, e quello tra l’Amministratore e la sua Compagnia assicurativa.

 Una cosa è certa: bisogna sempre partecipare preparati all’incontro di mediazione.

  Avv. Riccarda Greco